Як придбати омріяну квартиру в новобудові й не стати жертвою махінації чи й відвертого шахрайства 24 каналу пояснили юристи АО "Бачинський та партнери" керівник практики нерухомості Тетяна Кордіяка та молодший юрист Галина Калитовська.
Читайте також: Що варто знати про схеми продажу нерухомості: переваги та недоліки
Що свідчить про надійність компанії-забудовника?
Насамперед – позитивна репутація на ринку житла і наявність необхідних дозвільних документів на ведення будівництва усіх об'єктів такого забудовника. У компанії не повинно бути судових справ з попередніми інвесторами, обманутими покупцями чи органами Держархбудконтролю (ДАБІ).
Також засновники компанії-забудовника не мають бути пов'язані з іншими скандальними будівництвами. Не малу роль відіграє якість будівництва попередніх об'єктів.
Як перевірити забудовника перед купівлею нерухомості
Як дізнатися, чи саме це будівництво дозволене?
Є певний перелік необхідних документів, які повинен мати кожен забудовник. Їх потрібно вимагати для ознайомлення. Скажімо, не може бути такого, що забудовник має дозвіл на виконання будівельних робіт, але не оформив земельну ділянку. Значну частину інформації можна знайти в офіційних реєстрах.
Які документи потрібно вимагати у забудовника, і як дізнатись, чи вони справжні?
Кожен забудовник повинен мати основні документи:
1) Документи на земельну ділянку. Це може бути договір оренди, витяг про право власності, договір суперфіцію тощо.
Що таке договір суперфіцію?Це договір, який укладається між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових чи інших споруд.
Договір про користування земельною ділянкою комунальної власності на праві суперфіцію укладається із відповідною місцевою радою.
Належним чином оформлене право на земельну ділянку є основою для будівництва, без цього не може бути всіх наступних етапів. Право на земельну ділянку, її цільове призначення можна перевірити у Публічній кадастровій карті та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
2) Наступний крок – містобудівні умови і обмеження забудови. Це документ, що містить комплекс вимог до проектування і будівництва, зокрема щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки. Наприклад, якщо визначено поверховість будинку – 10 поверхів, а Вам пропонують придбати квартиру на 15-му поверсі, очевидно, що не варто цього робити. Такий документ затверджується виконавчим комітетом міськради, тому й рішення про їх затвердження потрібно шукати на її сайті.
Читайте також: Нові ДБН про щільність забудов: від чого тепер залежить висотність будівництва в Україні
3) На основі містобудівних умов та обмежень розробляється проектна документація та проводиться її експертиза. Повинен бути експертний звіт, в якому зазначається клас наслідків будівництва, тобто складність, а також основні технічні характеристики.
Цього документа немає у вільному доступі, тому забудовник повинен його надати на Вашу вимогу.
4) Дозвіл на виконання будівельних робіт. Тільки після отримання дозволу будівництво може бути розпочате. Його наявність можна перевірити в Реєстрі дозвільних документів на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України, але щодо самого змісту документа, то його може надати лише забудовник.
Окрім цих основних документів забудовник повинен надати договір між замовником будівництва та компанією, що продає квартири (часто це різні юридичні особи), технічні умови на підключення комунікацій.
Які документи вимагати у забудовника перед купівлею нерухомості
Як дізнатися, чи належним чином приєднаний будинок до мереж?
На етапі будівництва забудовник повинен мати технічні умови на підключення комунікацій від відповідних постачальників послуг, зокрема, на водо-, газо-, електропостачання. Їх наявність свідчить про те, що згодом при дотриманні забудовником цих умов можна буде належним чином підключити комунікації у будинок. Також можуть бути додаткові документи, наприклад відповідний лист Мінрегіонбуду у разі газифікації будинку вище 10 поверхів.
Читайте також: Для ремонту інженерних мереж будинків більше не потрібен дозвіл: що це означає
Що ще варто перевірити перед купівлею нерухомості?
Потрібно також перевірити й сторону, з якою Ви укладаєте договір: судові рішення, наявність у директора обмежень щодо підписання угоди, перевірити, чи не пов’язана компанія зі скандальними будівництвами, що велись під іншим брендом тими ж засновниками.
Якщо договір укладається з КУА (Компанія з управління активами), потрібно перевірити ліцензію цієї компанії, яка виступає своєрідним посередником між Вами та забудовником. Ліцензію можна знайти на сайті Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.
І за тим самим принципом перевіряємо генерального підрядника. Його ліцензія повинна бути на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції в Реєстрі виданих ліцензій.
Інколи в схемі продажу бере участь кілька компаній, тоді потрібно перевіряти зв’язки між ними, інформацію про кожного.
Схема продажу може супроводжуватись супутніми документами, наприклад, правилами фонду фінансування будівництва, які теж потрібно аналізувати.
Важливу частину займає також вивчення договору. Лише вся ця інформація в комплексі дозволить прийняти правильне рішення щодо вкладення коштів в конкретну новобудову.
Як перевірити надійність забудовника: дивіться відео