Компания РИЕЛ прошла ряд проверок и в суде доказала законность строительства ЖК "Львовский квартал"

13 ноября строительная корпорация РИЕЛ выиграла суд против Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (далее — ГАСИ) по делу об отмене "градостроительных условий и ограничений" застройки ЖК "Львовский квартал" в Киеве.

Итак, компания РИЕЛ выиграла в суде. В интернет-пространстве длительное время проходила информация о процессе между застройщиком и ГАСИ. Расскажите детали этого дела.

– Сначала мы выиграли соответствующее дело в суде первой инстанции, который постановил, что ГАСИ не имела права без ведома компании-застройщика отменять "градостроительные условия и ограничения". ГАСИ, в свою очередь, не соглашаясь с решением суда первой инстанции, обжаловала постановление в апелляционном порядке. Апелляционный суд в полном объеме изучил все документы, доказательства и возражения сторон и правовую базу. Для этого им понадобилось длительное время и проведение четырех заседаний. На четвертом заседании Киевский апелляционный административный суд признал противоправным решение ГАСИ об отмене "градостроительных условий и ограничений".

Почему вообще появился иск?

– Главное — нужно понимать, что это мы подали в суд на ГАСИ, а не наоборот. А дальше я объясню, что нас заставило пойти на такой шаг. ГАСИ в начале этого года попыталась, без нашего ведома и не имея на это соответствующих полномочий, отменить "градостроительные условия и ограничения". Мы подали иск. Следовательно, в суде первой инстанции мы одержали победу и ГАСИ признала, что она не имела права на эту отмену. Однако, все же подала апелляцию — именно апелляционный иск мы в итоге выиграли 13 ноября. Согласно Закону, решение апелляционного суда вступает в силу с момента его принятия.

Расскажите, что такое "градостроительные условия и ограничения"?

– Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка — документ, содержащий комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству. Это касается этажности, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, плотности застройки земельного участка, отступлений домов и сооружений от красных линий и другие требования к объектам строительства. Эти условия установлены законодательством и градостроительной документацией. "Градостроительные условия и ограничения" выдает ГАСИ.

В соответствии с п. 8 ст. 1 Закона, градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка — документ, содержащий комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству по этажности и плотности застройки земельного участка, отступлений домов и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, другие требования к объектам строительства, установленные законодательством и градостроительной документацией.

Как следует из положений ст. 29 Закона, градостроительные условия и ограничения являются составной исходных данных для проектирования объектов градостроительства (наряду с техническими условиями и заданием на проектирование). То есть градостроительные условия и ограничения предназначены исключительно для установления требований, которые должны быть учтены при дальнейшем проектировании объектов градостроительства.

Кроме того, градостроительные условия и ограничения является актом индивидуального действия, а не нормативным актом. Учитывая это, они обладают специфическими свойствами: предусматривают конкретные предписания, обращенные к отдельной личности, применяются однократно и после реализации исчерпывают свое действие.

На каком основании ГАСИ решила отменить "градостроительные условия и ограничения"?

– Дело в том, что ГАСИ выставила претензию к Департаменту градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации), который выдает эти "градостроительные условия и ограничения". Суть иска в том, что ГАСИ решила, что "градостроительные условия и ограничения" некорректны. Формально их отменили, но что интересно — нашу разрешительную документацию никто не отменял и никто не пытался остановить строительство. Мы узнали о том, что есть такое решение, только тогда, когда получили на руки документы. А поскольку никаких действий со стороны ГАСИ до этого не было, они по факту к нам не приходили — мы были вынуждены подать в суд.

Какова ситуация с документами о целевом назначении земельного участка? Сначала было отмечено, что будет бизнес-центр.

– Да, это так. Но важно читать документ до конца. Согласно "градостроительным условиям и ограничениям" — это "бизнес-центр с жилыми апартаментами и квартирами". Просто есть понятие "короткого названия", которое указывается в основных документах о целевом назначении земли и есть полное название согласно экспертизе проекта. Так вот краткое название хотя и говорит, что целевое назначение земель — "строительство бизнес-центра", полное название дает полную картину: "строительство бизнес-центра с помещениями социально-бытового назначения, в том числе с жилыми апартаментами и квартирами".

В ДБН В.2.2-9-2009 "Здания и сооружения. Общественные здания и сооружения. Основные положения", а именно в п. 11 Приложения А "Перечень основных групп зданий и помещений общественного назначения", среди зданий и помещений общественного назначения названы многофункциональные дома и комплексы, включающие помещения различного назначения. В соответствии с разделом 3 "термины и определения понятий" ДБН В.2.2-9-2009 многофункциональные здания и комплексы — это здания и комплексы, которые формируются из помещений, их групп, зданий и сооружений различного общественного и жилого назначения, сочетание которых обусловлено эксплуатационными потребностями, экономической целесообразностью и градостроительными требованиями. Это все есть в постановлении суда первой инстанции.

То есть, строительство бизнес-центра с объектами социально-культурного и социально-бытового назначения в составе офисных и торговых помещений, жилых апартаментов (квартир) и других помещений на ул. Глыбочицкой, 13 в Шевченковском районе г. Киев, подпадает под признаки строительства многофункциональных зданий и комплексов, а, следовательно, относится к общественной застройке.

Итак, существующие в РИЕЛ намерения застройки земельного участка на ул. Глыбочицкой, 13 в Шевченковском районе г. Киев, соответствуют ее целевому назначению и градостроительной документации. А потому "градостроительные условия и ограничения" предоставленные РИЕЛ Департаментом без нарушений действующего законодательства.

В итоге, ключи от чего получит инвестор — от квартиры, или апартаментов?

– От жилой квартиры — это прописано в договоре. Инвесторы получат технические паспорта на квартиры. ЖК "Львовский квартал" — это жилой комплекс.

То есть, с целевым назначением земли вообще нет проблем?

– Мы успешно прошли несколько проверок. Первый дом РИЕЛ начал строить по отдельным декларациям, тогда ГАСИ нам пыталась отменить эти декларации, мы с ними судились. Доказали, что декларации у нас законные и получили разрешение на строительство целого комплекса. Так что нет, никаких проблем с документами у нас нет.

Какая разница между декларацией и разрешением на строительство?

– Раньше "декларация" была документом, согласно которому строился один дом. Это была упрощенная форма. Но в связи с тем, что ЖК "Львовский Квартал" — это комплекс из 7 домов, мы отказались от "декларации", чтобы в будущем ни от кого не иметь никаких претензий, и получили другой документ — "разрешение" на строительство целого комплекса. То есть, мы могли бы получать отдельные декларации, но решили пойти другим путем и получить одно общее разрешение. Это сложная процедура, но с этим документом возможно строительство объектов различной категории сложности. Иными словами, ранее закон предусматривал выдачу декларации на строительство объектов 3-й категории сложности. Подавалась информация, ее проверяли и выдавали декларацию. Объекты 4-5 категории сложности нуждались в "разрешении" на строительство. У нас большой квартал, большая застройка и мы уже получили дополнительное разрешение, оно действует и позволяет нам строить то, что мы строим.

Могут быть какие-то претензии к РИЕЛ в юридической плоскости в дальнейшем? В том числе по ЖК "Львовский Квартал"?

– С начала строительства ЖК "Львовский Квартал" у нас были разные проверки, целый ряд ревизий. Через судебное дело компетентные органы проверяли все по второму кругу. Приезжали, смотрели на строительство, изучали документы. Нарушений не обнаружили и последнее судебное заседание это подтвердило. Скажу не как юрист РИЕЛ, скажу как независимый юрист — с тем пакетом разрешений и документов, которые имеет РИЕЛ на строительство ЖК "Львовский Квартал" — никаких претензий к застройщику не должно быть.